Ausgangssituation
Ein wachsendes IT-Dienstleistungsunternehmen verlegte eine seiner regionalen Niederlassungen in neu angemietete Räumlichkeiten. Der Rohbau des Vermieters musste umfassend angepasst werden – Trennwände, Decken, Bodenbeläge und Elektroinstallation – bei geschätzten Kosten von rund 180.000 Euro. Die Geschäftsleitung stellte eine einfache Frage mit einer komplizierten Antwort: Wem sollten die Arbeiten in Rechnung gestellt werden, und wie würde sich jede Variante auf den Zeitpunkt der steuerlichen Abzüge und auf den Cashflow auswirken?
Unsere Lösung
Wir analysierten drei kaufmännische Strukturen im direkten Vergleich. Wird dem Mieter direkt in Rechnung gestellt, gelten die Arbeiten als technische Aufwertung (technické zhodnotenie) eines gemieteten Objekts, die der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters und nur über die für das Gebäude selbst geltende Frist abschreiben kann – bei einem Verwaltungsgebäude vierzig Jahre. Führt der Vermieter die Arbeiten aus und holt sich die Kosten über eine höhere Miete im Verlauf von fünf Jahren zurück, wird aus einem langlebigen Anlagegut ein laufender Aufwand, der bei Anfall abzugsfähig ist. Stellt der Vermieter die Anpassung im Voraus weiter in Rechnung, sind sowohl die Einstufung als auch der Vorsteuerabzug angreifbar.
Ergebnis
Wir empfahlen die mietbasierte Struktur: keine Anfangsauszahlung, voller Vorsteuerabzug, Abzüge verteilt auf fünf statt vierzig Jahre und keine Verantwortung für die Steuerung der Bauarbeiten. Der Klient ging mit einer klaren Position und einer bereits durchgerechneten Rückfalllösung in die Mietverhandlungen. Bei einer sechsstelligen Investition ist der Unterschied zwischen einem Abzugsprofil über fünf und über vierzig Jahre für den steuerlichen Cashflow wie für das ausgewiesene Ergebnis erheblich.
